目前没城市出现LPR“转正”（即LPR上调）致使的房贷利率上**况，反而部分城市房贷利率因LPR保持低位及加点幅度调整而持续走低。具体剖析如下：
1、LPR价格的稳定性与房贷利率基础
LPR连续三个月未调整
2025年8月20日公布的LPR价格显示，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较上月维持不变。这是LPR连续第三个月保持这一水平，为房贷利率提供了稳定的定价基准。
LPR下调后的市场反应
今年5月，LPR曾迎来年内初次下调，1年期和5年期以上LPR均下调10个基点。此后，尽管LPR未再调整，但房贷利率因市场供需关系、银行加点幅度调整等原因，仍呈现下行趋势。
2、城市房贷利率的差异化调整
一线城市房贷利率分化北京/上海：首套房贷利率常见实行LPR+20BP（即3.7%），二套房贷利率则因地区不同有所差异，如北京五环内二套房贷利率为LPR+60BP（即4.1%），五环外为LPR+30BP（即3.8%）。
深圳：首套房贷利率可低至LPR|45BP（即3.05%），二套房贷利率为LPR|5BP（即3.45%），显示出一线城市中房贷利率的差异化调整方案。
强二线城市房贷利率下探杭州：首套房贷利率稳定在LPR+30BP（即3.8%），但部分银行对优质客群提供LPR+15BP（即3.65%）的专项打折。
南京：对特定优质客群开放LPR+15BP（即3.65%）的房贷利率打折，同时支持商转公组合贷，进一步减少购房本钱。
武汉：首套房贷利率降至LPR|25BP（即3.25%），显示出强二线城市在房贷利率调整上的灵活性。
部分城市房贷利率触底多数城市的首套房贷利率已经触底，保持在3.0%左右。这是由于3.0%是多数银行房贷业务的“生死线”，若LPR下调10BP且加点不变，利率将降至2.9%，银行将面临亏损。因此，银行在加点幅度上趋于小心，防止利率过低影响盈利能力。
3、房贷利率调整的深层逻辑
银行加点幅度的方案性调整
房贷实质利率由LPR与加点组成，加点由银行依据自己状况、市场供需关系等原因确定。在LPR保持低位的状况下，银行通过调整加点幅度来平衡风险与收益。比如，广州、苏州等城市在LPR下调后，通过调整加点幅度保持房贷利率在3%的底线。
政策导向与市场需要的平衡
房贷利率的调整不只受LPR影响，还受地方政策、市场需要等原因制约。比如，北京、上海等一线城市因人口流入、住房需要旺盛，房贷利率相对较高；而部分二线城市因库存重压较大，通过下调房贷利率刺激购房需要。
存量房贷利率的重定价效应
存量房贷利率的调整与贷款合同中约定的“重定价日”紧密有关。若借款人的重定价日为每年1月1日，且重定价周期为1年，那样即便LPR在5月份下调，房贷利率也不会立即改变，需等到下一个重定价日才能根据新的LPR进行调整。这一机制致使存量房贷利率的调整滞后于LPR变动，对市场的影响较为温和。
